Teren przy S8 – Kontrowersje
W związku z procedowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu Blizne Łaszczyńskiego – Etap II, obejmującą teren przy ul. Gościnnej i ul. św. Mikołaja, przedstawiam najważniejsze informacje dotyczące proponowanych rozwiązań oraz uzgodnień.
Ponad 40 mln zł na infrastrukturę i potrzeby publiczne
W ramach prowadzonych rozmów i negocjacji z inwestorem udało mi się wypracować rozwiązania, dzięki którym Gmina Stare Babice uzyska świadczenia o łącznej wartości ponad 40 mln zł, obejmujące:
- budowę sieci wodociągowej i kanalizacyjnej,
- budowę i wyposażenie gminnego przedszkola dla 5 oddziałów, czyli 125 dzieci wraz z udziałem w gruncie i placem zabaw,
- budowę dróg publicznych wraz z przygotowaniem dokumentacji projektowej,
- przekazanie dwóch lokali mieszkalnych na potrzeby socjalne, wykończonych pod klucz,
- nieodpłatne przekazanie gruntów pod drogi publiczne.
Zobowiązania inwestora zostały zabezpieczone gwarancjami bankowymi/depozytami oraz stosownymi zapisami wynikającymi z zawartych umów.
Dlaczego ten teren wymaga uporządkowania?
Obszar ten od 2006 roku pozostaje niezagospodarowany, mimo możliwości realizacji określonych funkcji wynikających z dokumentów planistycznych.
Jedną z głównych przyczyn braku realizacji inwestycji jest niewystarczająco rozwinięta infrastruktura wodno-kanalizacyjna, która ogranicza możliwość pełnego zagospodarowania tego terenu.
Należy pamiętać, że inwestor jako właściciel terenu ma prawo realizować inwestycję zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (usługi mieszkaniowe/usługi produkcji/usługi). Moją rolą jako Wójta jest prowadzenie rozmów i negocjacji w taki sposób, aby nowa zabudowa nie pogorszyła komfortu życia obecnych mieszkańców, a jednocześnie, aby Gmina uzyskała możliwie najlepsze zabezpieczenia i korzyści publiczne.
Wypracowane obecnie rozwiązania są efektem wieloletnich negocjacji prowadzonych przeze mnie z obecnym inwestorem. Moim celem było uzyskanie jak najlepszych warunków dla Gminy i jej mieszkańców.
Dzięki przeprowadzonym rozmowom zabezpieczyliśmy dodatkowe zobowiązania inwestora, obejmujące między innymi: budowę infrastruktury, dróg, obiektu przedszkolnego z placem zabaw, przekazanie lokali mieszkalnych, które pozostaną trwałą wartością dla mieszkańców.
Warto podkreślić, że obecnie proponowane rozwiązania przewidują niższą intensywność zabudowy niż wcześniej rozważane warianty z 4,8 (zapisy studium) na 2,8 (projekt przygotowanego planu). Poprzednia propozycja inwestycji w tym miejscu miała dotyczyć 20 ha powierzchni terenu i ponad 10 tys. mieszkańców, na co się nie zgodziłem. Wieloletnie dyskusje doprowadziły do zmniejszenia parametrów zabudowy, powierzchni inwestycji do 4,8 ha i ok. 2,5 tys. mieszkańców.
Oznacza to bardziej uporządkowany rozwój tego terenu oraz większe uwzględnienie interesu publicznego i potrzeb obecnych mieszkańców.
Rozwój z zabezpieczeniem interesu mieszkańców
Teren przy ul. Gościnnej i ul. św. Mikołaja, ze względu na swoje położenie w sąsiedztwie Warszawy, trasy S8, komunikacji publicznej oraz metra, wpisuje się w kierunki rozwoju tej części Gminy Stare Babice.
Projektowane rozwiązania przewidują ograniczoną intensywność zabudowy – niższą niż maksymalne możliwości wynikające ze Studium oraz niższą niż parametry zabudowy na sąsiednich terenach Warszawy.
W projekcie uwzględniono również rozwiązania korzystne dla istniejącej zabudowy, między innymi szpaler zieleni wzdłuż ul. Gościnnej, który będzie ograniczał hałas od strony ul. św. Mikołaja.
Fakty komunikacyjne
W dyskusji dotyczącej planowanej zabudowy pojawia się temat wpływu inwestycji na ruch drogowy, w szczególności obawy o zwiększenie natężenia ruchu na ul. Warszawskiej.
Sytuację komunikacyjną należy analizować w odniesieniu do całego układu drogowego i transportowego. Teren znajduje się w pobliżu trasy S8, Warszawy oraz komunikacji publicznej. Istotnym atutem jest bliskość metra, które daje możliwość korzystania z transportu zbiorowego i ograniczania codziennych dojazdów samochodem.
W ramach uzgodnień przewidziałem realizację dróg publicznych wraz z przygotowaniem dokumentacji projektowej oraz rozwój infrastruktury technicznej.
Każda nowa zabudowa wymaga odpowiedzialnego planowania komunikacji. Dlatego wpływ inwestycji powinien być oceniany z uwzględnieniem wszystkich rozwiązań i zabezpieczeń, a nie wyłącznie przez pryzmat obaw.
Nagonka na dialog z inwestorem
Uważam, że rolą odpowiedzialnego samorządu jest prowadzenie rozmów z inwestorami w taki sposób, aby zabezpieczać potrzeby wszystkich mieszkańców gminy.
Dialog z inwestorem nie oznacza działania na rzecz interesu prywatnego. Oznacza możliwość uzyskania konkretnych korzyści publicznych, takich jak infrastruktura, drogi czy obiekty służące mieszkańcom.
Moją rolą jako Wójta było wynegocjowanie jak najlepszych warunków dla Gminy i jej mieszkańców. To właśnie efektem tych działań są dodatkowe zobowiązania inwestora, które wykraczają poza samą możliwość realizacji inwestycji wynikającą z prawa własności i obowiązujących przepisów.
Pojawiają się sugestie, że udział jednego ze sponsorów Dnia Babic, którym jest inwestor, wpływa na decyzje planistyczne Gminy. Stanowczo temu zaprzeczam.
Dzień Babic od lat odbywa się przy wsparciu wielu sponsorów i partnerów, a ich udział nie ma wpływu na procedury planistyczne ani decyzje Rady Gminy.
Proces planistyczny jest jawny, wieloetapowy i prowadzony zgodnie z prawem.
Warto patrzeć na całość
Projekt uchwały trzeba oceniać jako całość, uwzględniając wszystkie zapisy, uzgodnienia i zabezpieczenia, a nie pojedyncze fragmenty wyrwane z kontekstu.
Jeżeli proponowane zmiany nie zostaną uchwalone, inwestor nadal będzie mógł realizować inwestycję zgodnie z obowiązującym planem miejscowym, jednak bez dodatkowych zobowiązań wynegocjowanych obecnie na rzecz Gminy.
Wówczas mogą powstać aparthotele, hale magazynowe i produkcyjne o wys. 14 m, 4-lokalowce. A po stronie gminy powstaną zobowiązania związane z wykupem gruntu pod drogę (ok. 4 mln zł.), koszty projektu i budowy dróg (ok. 8,5 mln zł.), budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej a przede wszystkim rozbudowa oczyszczalni ścieków w centrum Babic, co wpłynie na zwiększenie stawek taryfowych dla wszystkich mieszkańców gminy.
Radni Gminy Stare Babice otrzymali pełną informację dotyczącą proponowanych rozwiązań, zabezpieczeń oraz zakresu zobowiązań inwestora. Na przestrzeni kilku lat wielokrotnie przedstawialiśmy i omawialiśmy szczegóły na spotkaniach z radnymi, mieszkańcami i wszystkimi zainteresowanymi.
Ostateczna decyzja należy do Rady Gminy Stare Babice, która podejmie ją po analizie dokumentów, opinii oraz argumentów wszystkich stron.
Szerszy kontekst planowania przestrzennego
Sprawę należy rozpatrywać także w szerszej perspektywie rozwoju Gminy Stare Babice.
W ostatnim czasie (2023-2025) Rada Gminy podjęła uchwały o odrolnieniu 435 ha, w trakcie zmiany przeznaczenia gruntu na cele budowlane jest kolejne ponad 400 ha.
W procedowaniu na najbliższej sesji z inicjatywy radnych znajdują się następne obszary obejmujące ponad 130 ha, co nie wzbudza kontrowersji i obaw, że nie ma zabezpieczenia finansowego. Każda zmiana przeznaczenia terenów oznacza w przyszłości konieczność zapewnienia odpowiedniej infrastruktury: dróg, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, szkół, przedszkoli oraz innych usług publicznych.
Każda decyzja planistyczna powinna być oceniana według tych samych zasad: pod kątem wpływu na infrastrukturę, komunikację, jakość życia mieszkańców oraz konkretnych zabezpieczeń dla Gminy.
Nie dajmy się zwieść demagogii, populizmowi, chwytliwym hasłom ani manipulacji. Tak ważne decyzje wymagają rzetelnej analizy dokumentów i merytorycznej dyskusji.
Zapraszam do udziału w sesji
Zapraszam mieszkańców do śledzenia transmisji dzisiejszej Komisji Wspólnej za pośrednictwem: radni.info oraz do udziału w Sesji Rady Gminy Stare Babice 15 lipca o godz. 10:00, podczas których projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu Blizne Łaszczyńskiego – Etap II zostanie szczegółowo omówiony.
To najlepsza okazja, aby zapoznać się z pełną dokumentacją, wysłuchać argumentów wszystkich stron oraz wyrobić sobie własną opinię na podstawie faktów, a nie emocji czy niepełnych informacji.
Rekomenduję to wypracowane rozwiązanie planistyczne z pełną odpowiedzialnością, ponieważ zapewnia ono istotne zabezpieczenia finansowe i prawne oraz umożliwia uporządkowany rozwój tego terenu z korzyścią dla Gminy i jej mieszkańców.
Ostateczna decyzja w sprawie projektu zostanie podjęta przez Radę Gminy Stare Babice podczas głosowania.
Z wyrazami szacunku,
(-) Sławomir Sumka
Wójt Gminy Stare Babice